Transparence
Notre méthodologie DVF
Comment calcule-t-on les prix immobiliers à Paris ? Voici la source, les règles de calcul et les limites des données que nous utilisons.
Source : la base DVF
Les données de prix immobiliers affichées sur Vendre.Paris proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte v2.0.
La DVF recense l'intégralité des mutations immobilières (ventes) enregistrées par les notaires et transmises à l'administration fiscale. Il s'agit de la source de référence en France pour les prix de transaction réels, à l'opposé des prix de mise en vente (annonces) souvent surestimés.
Le millésime utilisé couvre les transactions jusqu'à début 2025. La DVF est mise à jour deux fois par an par le gouvernement.
Méthodologie de calcul
Pour chaque rue ou adresse, nous calculons le prix médian au m² (et non la moyenne arithmétique) à partir des transactions DVF répondant aux critères suivants :
- Type de bien : appartement uniquement
- Surface retenue : surface loi Carrez déclarée à la transaction
- Surface minimale : 9 m² (exclusion des caves et lots atypiques)
- Filtre prix : entre 1 000 €/m² et 50 000 €/m² (exclusion des valeurs aberrantes)
- Nombre minimal de transactions : 3 par rue pour afficher un prix
La médiane est préférée à la moyenne car elle n'est pas influencée par les transactions exceptionnelles (très haut de gamme ou très dégradé) et représente mieux le prix auquel un bien "typique" de la rue se vend.
Limites des données
- Délai de publication : la DVF est publiée avec un décalage d'environ 12 à 18 mois. Les prix affichés reflètent le marché passé, pas nécessairement les tendances les plus récentes.
- Pas de DPE : la performance énergétique du bien n'est pas prise en compte dans le calcul du prix médian par rue.
- Pas de standing : deux appartements de même surface dans la même rue peuvent avoir des prix très différents selon l'étage, l'état, l'exposition. Le prix médian donne une référence de marché, pas une estimation individuelle.
- Confidentialité : conformément à la réglementation, les transactions de moins de 3 mutations sur une même adresse ne sont pas publiées dans la DVF.
Questions fréquentes
Les données DVF sont-elles fiables ?
Oui. La DVF est constituée des actes notariés transmis à l'administration fiscale. Ce sont des transactions réellement conclues, avec prix et surface certifiés par un notaire. C'est la source la plus fiable disponible publiquement en France pour connaître les prix de vente réels des biens immobiliers.
Pourquoi les prix peuvent-ils différer des annonces immobilières ?
Les prix d'annonce sont les prix demandés par les vendeurs, souvent supérieurs aux prix de vente finaux. La DVF, elle, enregistre uniquement le prix auquel la transaction a été conclue. L'écart entre prix d'annonce et prix de vente à Paris oscille généralement entre 3 % et 8 %.
Comment obtenir une estimation précise de mon appartement ?
Les prix médians par rue donnent une référence de marché. Pour une estimation précise tenant compte de votre étage, état, exposition et vue, utilisez notre outil d'estimation ou contactez-nous directement. Vendre.Paris vous transmet une offre ferme en moins de 24h, basée sur les données DVF et notre connaissance du marché parisien.
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